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評価方法

空き家ファインダーが物件を集め、災害リスクを確認し、費用と収益を推計する方法です。数値は物件の比較・ふるい分け用の推計で、デューデリジェンスの代わりにはなりません。

データの出典

物件：SUUMOの中古一戸建て（robots.txtの範囲内で取得）、家いちばの所有者掲載物件（民間の空き家バンク）、提携自治体から提供される空き家バンクのデータ。賃料：同じ市町村のSUUMO賃貸戸建て。民泊の単価：半径3km以内の宿泊施設の料金（楽天トラベル）。災害・都市計画・地価・人口：国土交通省 不動産情報ライブラリ。地震の発生確率：J-SHIS。住所検索と標高：国土地理院。為替レート：欧州中央銀行の参照レート。複数のサイトに掲載された同じ物件は1件にまとめて表示します。

スコアの算出

総合スコア＝収益性50%（実質利回り60%：12%で満点、売却を含む10年IRR 40%：10%で満点）＋災害スコア30%＋法的スコア20%（阻害要因は−100、重大な注意点は1件につき−25、中程度は−8）。カテゴリーAには10年IRR 3%以上も必要です。

総費用

物件価格＋仲介手数料＋印紙税＋登録免許税・不動産取得税（評価額は価格の70%と仮定）＋司法書士報酬＋改修費（築年数に応じて1㎡あたり2.5万／6万／11万円）＋必要に応じて耐震補強−標準的な補助金。各項目に下限〜上限の幅を示しています。

収益

長期賃貸：同じ市町村の賃貸戸建ての1㎡あたり賃料の中央値（改修済みとして+10%、上位25%付近を上限）。事例が5件未満の場合は地域の推計値。民泊：稼働泊数は観光庁の宿泊旅行統計調査（2023年確定値）の都道府県別・簡易宿所の客室稼働率をもとに、近隣の宿泊施設の多さで補正し、国の上限180泊と自治体の条例による上限（国土交通省の一覧にある条例制定62自治体。京都市、軽井沢町、東京23区の一部は日数を確認済み）を適用します。1泊単価は近隣宿泊施設の料金から推計し、手数料15%、管理委託20%、清掃費、光熱費を差し引きます。売却：市町村の土地取引価格の中央値（なければ購入価格の80%）を、250mメッシュの将来推計人口と法的な注意点で補正し、改修費の40%を加え、売却費用5%を差し引きます。

翻訳と写真の評価

掲載文はClaudeが英訳し、法的に重要な日本語の用語は併記します。掲載写真を最大4枚使い、建物の状態を1（廃屋）〜5（すぐ入居可）で評価し、築年数の代わりに改修範囲の判定に使います。写真では見えない損傷もあるため、建物調査は別途必要です。

制約事項

掲載住所は丁目単位までのことが多く、災害リスクはおおよその地点で評価しています。賃料と宿泊単価は地域単位の大まかな前提です。必ず現地の専門家に確認してください。